Crowdfunding immobiliare: come raccogliere soldi (online) per progetti edilizi

Dopo il successo in USA, arriva anche in Italia lo strumento per raccogliere fondi dalla “folla

Nuove opportunità per chi ha sempre sognato di mettere su un progetto edilizio innovativo, ma non ha mai avuto la possibilità di realizzarlo per mancanza di fondi! È arrivato infatti anche in Italia lo strumento del crowdfunding immobiliare. Di cosa si tratta? Il crowdfunding è una raccolta fondi (funding) che si rivolge al mondo del web, una vera e propria folla (crowd) di potenziali piccoli investitori.

Generalmente viene effettuata online attraverso piattaforme specifiche. NegliUSA questa possibilità è stata aperta già dal 2012 in ambito immobiliare. Con una nuova norma approvata quest’anno, si sono avviati i primi progetti anche in Italia. Proviamo a capirci di più!

Crowdfunding: cos’è e come funziona

Il funzionamento del crowdfuding è semplice. Ci si iscrive a una delle piattaforme in circolazione e si crea la propria campagna. Volendo scendere nei dettagli, si descrive bene l’idea (cosa si intende fare e come) e a questo si accompagna un video di presentazione del progetto (va curato particolarmente perché deve trasmettere il valore di ciò che si vorrebbe realizzare) e delle foto di qualità. Dopodiché si stabilisce il budget che si vuole raggiungere, in sostanza la cifra che serve per realizzare l’idea. La campagna parte nella data che si è stabilita e finirà dopo un mese o anche più mesi, dipende dalla piattaforma. Al raggiungimento dell’obiettivo, cioè della raccolta dei fondi necessari per la copertura del budget, si potrà usufruire del ricavato ed offrire quello che si è promesso ai finanziatori della Rete, i cosiddetti backer.

Nel modello Reward Based della piattaforma KickStarter (la più usata al mondo), ai backer viene offerto una sorta di premio: dal semplice ringraziamento, fino a edizioni speciali del prodotto/servizio in via di realizzazione. In genere comunque, il reward più comune è la possibilità di usufruire in anteprima del prodotto/servizio.

Nel modello equity, che ultimamente sta andando molto forte anche in Italia, chi finanzia il progetto ottiene invece un titolo di partecipazione nella startup in via di costituzione. In questa categoria, come vedremo, si inserisce anche il crowdfunding immobiliare.

Crowdfunding immobiliare: chi sono gli investitori e come guadagnano

Ma come funziona nello specifico il crowdfunding immobiliare? In questo caso, gli enti promotori della raccolta online sono società di costruttori che stabiliscono un budget per la realizzazione di un progetto di edilizia. Descrivono l’idea alla base, il ritorno potenziale per chi investe e la cifra che occorre raggiungere.

Dall’altra parte ci sono i backer, i donatori, che offrono una cifra sulla base delle loro possibilità, ottenendo in cambio delle quote. A determinare il valore di queste quote sarà il futuro rendimento dell’immobile. L’investitore potrà venderle a una cifra maggiore rispetto all’acquisto oppure godere del ritorno sull’investimento, a seguito della vendita degli appartamenti o della loro messa a reddito.

Qual è l’identikit degli investitori? Ci sono due categorie potenziali.  Quelli che possiamo definire abituali, che hanno una buona capacità di spesa e vogliono diversificare il loro portafoglio di investimenti, rispetto ai soli prodotti finanziari.

E dall’altra parte c’è un pubblico nuovo, fatto di investitori digitali che cercano sulla Rete idee interessanti per far fruttare i risparmi. Questi possono destinarvi anche meno di mille euro, ma il loro contributo spesso risulta determinante. La filosofia del crowdfunding infatti è la partecipazione. Talvolta sono meglio 100 investitori piccoli piuttosto che 4 grossi.

Crowdfunding immobiliare: dagli USA all’Italia

Il crowdfunding immobiliare è partito negli Stati Uniti già nel 2012 e prende il nome di RECF (Real Estate CrowdFunding). Qui l’obiettivo di chi cerca un finanziamento online non è quello di creare un nuovo prodotto o servizio ma un vero e proprio progetto edilizio.

E il sistema sembra funzionare. Negli USA il settore valeva, al 2015, 2,57 miliardi di dollari, con una raccolta fondi complessiva di 1,3 miliardi nello stesso anno (dati: Cambridge Judge Business School). D’altronde già nel 2014, a due anni dall’introduzione del crowdfunding immobiliare avvenuta con l’approvazione del Jumpstart Our Business Start-up Act (JOBS Act), il settore cresceva del 156% (dati Massolution). Secondo Crowdfund Capital Advisors, sono già più di 125 le piattaforme online dedicate al settore.

In Italia è ancora presto per vedere i primi frutti. È stato infatti il decreto legge 50 del 24 aprile di quest’anno, la cosiddetta “Manovrina 2017”, a introdurre la possibilità anche da noi.

La norma ha infatti esteso la platea potenziale dei beneficiari dell’equity crowdfunding. Se finora infatti, solo le startup innovative potevano accedere allo strumento, ora sono incluse anche le Piccole e Medie Imprese. Aprendo di fatto la possibilità di finanziamenti in crowdfunding anche ad entità maggiori, come appunto i progetti immobiliari.

Crowdfunding immobiliare in Italia: il progetto Crowdre

Un progetto interessante nell’ambito del crowdfunding immobiliare riguarda la cosiddetta “Città del Vetro”, nel comune di Altare, in provincia di Savona. Nell’entroterra ligure, con duemila abitanti, sorge Altare, che racchiude nel proprio territorio un gioiello di archeologia industriale: l’aria dismessa delle Ex Vetrerie Savam. Un patrimonio abbandonato per molti anni.

Crowdre, rete d’impresa di Advisor specializzata nel crowdfunding innovativo rivolto a progetti imprenditoriali con finalità sociali, ha ideato un progetto per rilanciare il complesso savonese, attraverso una riqualificazione degli spazi, da destinare ad housing sociale. Qui nasceranno alloggi di edilizia residenziale sociale e sostenibile, un centro diurno per giovani e anziani, uno di formazione professionale e così via.

Per finanziare il progetto, oltre a partner tradizionali sia pubblici che privati, gli ideatori hanno pensato di ricorrere all’equity crowdfunding attraverso la piattaforma online WeAreStarting.

L’Italia è un mercato molto promettente nel campo. Non è un caso che una delle piattaforme leader sul crowdfunding immobiliare in Europa, la spagnola, Housers, è sbarcata proprio recentemente nel nostro Paese. Finora la piattaforma, nata solo due anni fa, ha raccolto 25 milioni di euro e ha trattato 101 immobili: «Housers si rivolge in modo particolare ai piccoli investitori desiderosi di diversificare il portafoglio. Sfruttando il crowdfunding non è necessario accollarsi tutto l’investimento, come deve fare chi acquista direttamente gli immobili, ma si evita anche il rischio dei fondi immobiliari, dove ci si affida totalmente alle scelte del gestore», spiega Giovanni Buono, amministratore delegato di Housers Italia a IlSole24ore.

Queste esperienze danno l’idea dell’interesse che c’è oggi per lo strumento che potrebbe essere usato a scopi diversi. L’Italia abbonda di luoghi come le ex Vetrerie Savam, per non parlare delle tante città ‘fantasma’, sparse sul territorio. Questi piccoli paesini, spesso arroccati in aree incontaminate, sono ricchi di fascino. Lo strumento del crowdfunding immobiliare potrebbe aiutarne il recupero e le abitazioni troverebbero nuova destinazione come meta turistica. Se ci pensi, è una grande opportunità: con l’aumento dei flussi turistici verso l’Italia c’è sempre più bisogno di luoghi dove ospitare le persone. E Airbnb potrebbe favorire questo processo, dando visibilità a questi posti e generare indotto turistico.

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